相続と不動産鑑定士の関わりについてお話しする前に、一つ確認をしましょう。

「そもそも 不動産鑑定士とはどんな仕事をしている職業なのでしょうか?」


教科書どおりの定義で説明すると、不動産鑑定士は「不動産の適正な経済価値を公平、客観的な第三者の目で判定する専門家」となります。


ただ、この説明ではなかなかピンとこない方が多いのではないでしょうか。

毎年、3月ごろに全国の地価の動向が新聞などで発表されるのを目にされたことがあるかと思います。

具体的には、「今年も日本の地価ナンバーワンは銀座四丁目」や「名古屋駅前の地価の上昇が著しい」といった内容のものです。

時価の動向は、全国の不動産鑑定士が、毎年の不動産の取引動向等を調査し、地価の上昇率や下落率を判断しており、「地価公示」という業務として請け負っています。

では、このような業務を行っている「不動産鑑定士」がなぜ相続の際に必要となるでしょうか?

日本では、持家信仰が依然として高く、最も大きな財産が「不動産」であるケースが多いといえます。

それと同時に、不動産は、相続との関係で問題となるケースが非常に多い財産です。

相続と関係して、不動産が問題となるのは、次の3つの時点です。

① 被相続人がご存命のうちに相続対策を考える時点
② 被相続人死亡による遺産分割の時点
③ 被相続税の申告の時点

特に、②のケースについてのご相談は非常に多いです。
一般的に、問題の焦点が「不動産の財産価値」に関係する場合、多くの方が税理士に相談をします。

税理士は、原則として「財産評価基本通達」という「財産の額を計算するときの一定のルール」に基づいて算定するのですが、不動産の場合、この算定額(以下、「財産評価額」といいます)が、いわゆる時価(通常の不動産の取引金額)と一致しないケースが大半なのです。


具体的なケースを例に 検証してみましょう

例えば、東京23区の高級住宅街にご自宅(土地・建物)を持っているお父様が亡くなり、相続が発生したケースで考えてみましょう。

この不動産について、税理士による財産評価基本通達で算定したところ、土地と建物の合計金額が5,000万円(土地5000万円、建物は古いので0円)だったとしましょう。

しかし、実際にこの不動産を売却すると8,000万円で買手がつくことが予想される場合、この8,000万円が「時価」になります。

上記のケースで、相続人がお子様二人だけ、相続割合が2分の1ずつだとしましょう。(他の財産は考慮しないものとして考えてください。)

ご本人たちの間で「長男がこの家を相続し、次男はその価値の半分の金銭を長男から受け取る」という形の遺産分割協議が成立したとします。

この場合、財産評価額で算定すれば、次男は長男から2,500万円しか受け取れないことになってしまいます。

本来は8,000万円の価値がある家で、次男は4,000万円を受け取れるはずなのに・・・です。

このままでは次男にとって、不公平な結果になってしまいます。

しかし、お互いの利害に関わることですから、二人の話合いで適切な不動産の評価をすることは難しいでしょう。

こういった場合の「適切な時価の判断」を行うために不動産鑑定士が登場します。

不動産鑑定士は、第三者の立場で公平に評価し、「不動産鑑定評価書」という公的な証明力の高い書類を作成し、適切な時価を決めるサポートをします

まとめ

時価が高いエリアの不動産などについては、相続後の遺産分割の際に、「財産評価基本通達」だけを根拠に評価すると、トラブルにつながってしまうこともあります。

そんな時には、不動産鑑定士を利用するのも一つの手と言えます。
※相続税の計算は、時価は関係なく「財産評価基本通達」をもとに行います。

遺産分割は、相続人同士の話合いで うまくまとまるのが一番ですが、ケースによっては、上手に専門家を活用することで、円満な相続が実現できることもあります。

当窓口では、相続業務に特化したパートナー不動産鑑定士も在籍しておりますので、お気軽にご相談ください。

相続対策のシミュレーションを行うために、現時点での不動産の時価を簡易的に評価するサービスもご用意しております!

私たちのサービスが、お役に立ちますように。

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亡くなられた方が所有していた1つの大きな不動産を、共有不動産になることを避けるため、分けて相続することになったとします。

この場合、その土地について遺産分割協議による「分筆登記」を行い、相続人は分筆によって分けられた土地をそれぞれ単有(共有の場合もあり)で取得することになります。

今回は、この遺産分割協議による「分筆登記」のポイントを確認していきましょう。

ポイント① 分筆登記は、相続登記をする前であってもできる!

分筆登記は、相続による不動産の名義変更(相続登記)をする前に行うことが可能です。

遺産分割協議を「分筆した後の土地をそれぞれ取得する」という内容にすることで、分筆前の土地について、相続登記を共有名義でする必要がありません。

つまり、分筆登記が完了した段階で、それぞれが取得する分筆後の不動産を直接 相続登記できます

なお、一度、相続人全員の共有名義で相続登記を入れて、その後に分筆登記をした場合は、分筆後の土地がすべて共有となってしまうため、その後に単有状態にするには、時間とコストがかかってしまいます。


ポイント② 遺産分割協議書には「境界確定測量図面」の添付が必要!

前述のとおり、分筆登記をするには、相続人全員で遺産分割協議書を作成しますが、その協議書には、土地全体に対して「どの部分を誰が相続するのか」を具体的に確定させる必要から「測量図面」を添付します。

この遺産分割協議書に添付する測量図面は、境界確定測量が完了した後の図面になります。

境界確定測量をしていない図面を添付して、遺産分割協議書を作成してしまうと、分筆登記ができない可能性がありますので、注意が必要です。

例えば、境界確定測量をしていない図面として、以下のものがあげられます。

◆ 相続人がメジャー等を利用して土地を測り寸法・面積が正確でない図面
(土地家屋調査士等が測量をしていない図面)

◆ 測量は行ったが、隣接者との境界確定をせずに作成された図面
   
上記のような図面を添付して、遺産分割協議書を作成した場合、分筆登記のため正式に境界確定測量をしてみると、寸法や面積に関して異なる結果が出てしまい分筆登記ができず、遺産分割協議書の取直しになる可能性があります。


ポイント③ 分筆登記には相当な期間がかかる!

分筆登記が完了するまでには、相当な時間が掛かります。

遺産分割協議による分筆登記の手続は、『① 境界確定測量 → ② 遺産分割協議 → ③分筆登記』の順序になります。

一般的に、①の境界確定測量は最低3ヶ月、②の遺産分割協議も相続人が多数であれば時間が掛かるため、相続発生時から直ぐに手続きを始めていかないと、相続税申告期限の10ヶ月に間に合わない可能性があります。

当窓口へのご相談者様の中にも、申告期限の2、3ヶ月前まで手続きをしていなかった方がいて、慌てて対応をしたケースがありました。

土地を分筆登記して相続する場合は、余裕を持って対応できるよう注意しましょう。
※費用については、土地家屋調査士が代理人として作業をした場合、一般的に80万円から150万円程です。(土地の権利関係により前後します。)

最後に、これまでの内容は、相続が発生したあとの分筆登記のお話でしたが、可能であれば、相続開始前に境界確定測量をされることをおススメします。

相続後にトラブルにならないよう「相続対策」として、生前に土地の測量と境界確定を行っておいた方が良いのはもちろん、土地を保有していくうえで、測量と境界確定は、財産価値を高める非常に重要な作業と言えます。

事実、実際に不動産を売却する際は、測量と境界確定は売り主側が行うのが通常であり、仮に測量と境界確定をしていないまま売却しようとすると、低い査定額になってしまいます。

相続の発生後に限らず、土地のことで一度相談をしてみたいとお考えの方は、いつでもご相談ください。

当窓口には、司法書士をはじめ、土地家屋調査士などの土地に関する専門家が在籍しておりますので、ご相談の内容とご希望に合わせて対応させていただきます。

私たちのサービスが、お役に立ちますように。


相続が発生すると、亡くなられた方の遺産について、相続人全員で「遺産分割協議」を行い、財産を分けて承継するケースが多くあります。

通常、遺産分割協議においては、「預貯金」・「株式」・「不動産(土地・建物)」などの遺産の分け方を、相続人全員で協議をして、分配または名義変更しますが、不動産のうち【土地】については、「測量・境界確定(隣地との境目を確定させること)」が必要になる場合があります。

今回は、相続した不動産(土地)について、測量・境界画定が必要となるケースについて、3つのポイントを説明致します

ポイント① 相続発生の際に土地の測量・境界確定が必要になるケースとは?

土地の相続の際に測量・境界確定が必要になるケースは、次の3つのパターンが一般的です。

1.1つの土地をいくつかに分割する場合(遺産分割協議による分筆登記)
➡ 一つの土地を相続人数名で分ける場合、共有状態とならない様、土地を複数の土地に分ける(以下、「分筆登記」といいます)ことがあるのですが、その場合、分筆登記の前提として測量・境界確定が必要になります。

2.相続税の納税のために土地の一部を売却または物納する場合
➡ 相続税の納税のために一部を売却する場合や、相続税として金銭の代わりに土地の一部を収める場合(物納といいます。)、1と同じように分筆登記をする必要があり、その前提として測量・境界確定が必要になります。

3.相続税の納税のために土地の全部を売却または物納する場合
➡ 2と似ていますが、土地の「全部」を売却または納税にあてる場合は、「分筆登記」はしなくても構いません。

しかし、物納に当たっては、境界を確定する必要があります。
また、測量と境界確定がなされていない土地は、売りに出してもそのまま買手がつくことは少ないです。

ですから売却する場合も、その前提として測量・隣地との境界を確定させる必要があります。

※測量未了・境界不確定の物件でも買い取ってくれる不動産業者はいますが、買取価格は、通常より安くなる場合がほとんどです。

ポイント② 相続発生の際に行う土地測量の内容と費用について

相続発生時に必要な測量とは、具体的には対象の土地に接する「隣接土地所有者」の全員と境界線の立会と確認をした上で、土地全体の地積を確定する作業であり「境界確定測量」といいます。

この測量については「土地家屋調査士」を代理人として対応を任せることができます。

費用については、一般的に『50万円から150万円程度』になるケースが多いですが、隣接している土地の数やその権利関係によって変動します。

当窓口でも、測量等が必要な案件については、パートナーの土地家屋調査士と協力して対応をしておりますので、お見積りを希望される方は「無料相談」をご利用ください。

ポイント③ 境界確定測量には相当な時間を要する!

ポイントの②でご説明した、隣接する土地所有者には、官公署が管理する道路・水路等も含まれます。

この場合、官公署とやり取りをすることになるのですが、官公署を交えた手続きには相当な時間がかかります。

一般的に、『申請 → 測量 → 協議 → 現地立会 → 境界確定』の流れで最低3ヶ月は必要です。

また、民間の隣接者でも境界線の協議で折り合いが付かず(紛争に発展するケース)、完了までにかなりの時間が掛かることもあります。

その他にも、隣接者の行方が分からない、海外転勤して連絡が付かない等といったこともあり、その際も想像以上の時間が掛かりることがありますので、お急ぎの事情がある場合などは、いち早く専門家に相談されることをおススメします。

最後に、これまでの内容は、相続が発生したあとの測量・境界確定のお話でしたが、相続の際に土地の測量等が必要になるかどうかは、今の時点でも調査、検証ができます。

場合によっては、相続対策として、生前に土地の測量と境界確定を行っておく方が良いケースもありますし、近隣との関係から、今の段階であればスムーズに境界画定ができることもあります。

相続の発生後に限らず、土地のことで一度相談をしてみたいとお考えの方は、いつでもご相談ください。
当窓口には、司法書士をはじめ、土地に関する専門家が在籍しておりますので、ご相談の内容とご希望に合わせて対応させていただきます。

私たちのサービスが、お役に立ちますように。