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不動産の共有持分の相続に関する「トラブル事例」とその「解決方法」とは?

複数の相続人で不動産を相続した場合に、非常に多く発生する問題が「共有持分」にまつわるものです。

なぜなら、複数の相続人の共有となった土地や建物は「共有者全員」の意思が一致しない限り、売却などの処分行為が制限されるからです。

今回は、不動産の共有持分を相続した場合の課題と、その解決方法について紹介します。

他の共有者の同意が取れず、売却できないケースが続発・・

不動産の共有とは、登記簿上の1つの物件(土地・建物)を複数の所有者で共有している状態を指します。

そして、この共有状態においては、共有者間の関係性や意見の相違により様々な問題が発生します。

例えば、共有している不動産の「全体」を売却するためには“共有者全員の同意”が必要であり、また不動産を貸し付けるなどの管理行為には、“持分の比率に応じ過半数の同意”が必要となります。

遺産分割協議の結果、兄弟等で土地や建物を共有で相続したが、その後 関係性が悪化してしまったため、不動産を思い通りの形で処分できなくなってしまったというケースは、後を絶ちません。

当窓口にも、共有不動産に関するご相談は数多く寄せられますが「現金が必要なので不動産を売却したいのですが、他の共有者が同意してくれません・・どうしたらよいのでしょうか?」といった内容は非常に多いです。

特に、2人の相続人が2分の1ずつ相続した場合は、双方過半数の持分を持っていない状態なため、処分はもちろん、管理(賃貸)行為などにおいても困難な状況に陥りがちです。

また、共有者のうち1名が死亡してしまい、二次相続が発生することで、不動産の共有者がさらに増えてしまうこともあります。

このような状況を放置しているとネズミ算的に共有者が増えてしまい、本来自分の財産である不動産が、実質的にロックされてしまう可能性もあるので、共有持分の問題は早期に手を打つことも重要と言えます。

所有権を「1分の1」に持っていく

共有持分の解決として1つのゴールは、何らかの手段で、1つの不動産を1人で持つ「1分の1」の状態(単有)にすることです。

この手段としては、①他の共有者に自分の持分を売却する方法、あるいは②他の共有者の持分を自分が買取るという方法が考えられます。

条件含め、双方のメリットが一致すれば、一番解決の早い方法と言えます。

しかし、このような交渉は、不動産の価格評価だけでなく感情的な問題も影響してくるので、スムーズに進まないケースも少なくありません。

また、手元に買取り資金がないため金融機関からの融資をうけたいと考えても、共有持分の購入では融資がつかない場合もあり、金銭的事情から売買交渉が進展しなくなることもあります。

第三者(当事者以外の者)への売却

当事者間での交渉が難航した場合、第三者である不動産業者(共有持分の買取りなどを行っている不動産業者)などに共有持分を買取ってもらうという方法も考えられます。

実際のところ、共有持分という性質上、市場価格と比べて評価額は低くなってしまうことがほとんどですが、早期に現金化が実現し、また共有状態から離脱することができるので、金銭的・精神的なメリットを感じて第三者へ売却する方も少なくありません。

なお、買取りを行った不動産業者は、他の共有者に対して持分の売却や買取りまたは共同での売却などを打診することが一般的のようです。

最終手段の「共有物分割訴訟」

当事者間での交渉も第三者への売却もできなかった場合、最終的な解決方法として「共有物分割訴訟」という裁判手続きがあります。

これは共有者の一人が他の共有者に対して起こす裁判です。

詳しくは、こちらの記事をご参照ください。
相続不動産が共有不動産の場合の解決方法(共有物分割訴訟について)

しかし、裁判手続きは、時間と費用が掛かってしまうという難点もあります。

ですから、他の手段がどうしても取れない場合の最後手段ともいえるでしょう。

 

いかがでしたでしょうか?

不動産を相続する際、共有状態にしないことが一番ですが、仮に共有状態になってしまい処分等に悩んでいる場合でも、持分の売却や買取り・第三者への売却など選択肢を1つ1つ検討することで解決できることもあり、また、最終的には共有物分割訴訟といった裁判手続きも用意されています。

当窓口でも「共有持分」に関するご依頼を数多く取り扱っています。

ご相談いただくケースやご依頼者の方のご事情によって解決方針は異なるため、一概にどうすれば良いとは断言できませんが、状況に応じた適切な対応や選択をしたことで、早期に解決を迎えたケースもあります。

共有不動産・共有持分についてお悩みの方は、お気軽にご相談ください。
ご来所いただければ、初回の相談は無料です。

まずは、専門家に相談すること。これが問題解決への第一歩です。

この記事の監修者

新宿の司法書士 中下総合法務事務所
代表司法書士 中下 祐介

司法書士/簡易裁判所代理権/民事信託士
宅地建物取引士/家族信託普及協会 会員
ファイナンシャルプランナー

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