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借地権付き土地(底地)の相続と売却の注意点

底地の相続と売却の注意点

当窓口では、日々 相続した不動産に関するご相談に対応しておりますが、借地権が設定された、いわゆる「底地」の相続に関するお問い合わせをいただくことがあります。

相続した底地は、その性質上処分に困るケースが多く、また売却する場合の注意点も多いと言えます。

底地の評価と流動性

底地と言われる土地は、借地人の建物を建てるため借地借家法上のいわゆる「借地権」が設定されていて、契約で決められた「地代」が支払われているケースがほとんどです。

ですから、一部の特殊な不動産業者などを除き、地代の金額(利回り)が高くないかぎり、第三者が購入してくれることは期待できません。

また、底地は所有者に対して「固定資産税」がかかります。

この固定資産税は、借地人ではなく底地の所有者が支払うのが一般的ですから、底地を所有することで得られる地代が、固定資産税と同額あるいは多少のプラス程度では、そのような利回りの低い底地を持ち続けることに、あまり価値を見出せないかもしれません。

ちなみに、底地の相続税の評価は、予想以上に高額になることがあります。

相続税が発生してしまうケースでは、相続人の個人資産から納税資金を拠出する可能性もあり、場合によっては納税資金が足りなくなるといった問題も発生しますので、(可能であれば)相続開始前にある程度の財産評価をしておきたいものです。

前述のような事情もあり、底地を相続した方からは「高い値段でなくてもよいので、底地を売却して現金化したい」というご相談をうけることがあります。

「地下げ」or「借地権の買取り」の選択

では、底地を売却するにはどのような方法があるのでしょうか。

底地を相続した場合に、まず検討したいことは、現在の借地人に買ってもらうという方法です。

土地を買い上げる「地上げ」とは逆の、いわば「地下げ」とも呼べる方法です。

借地人としては、底地の所有権を取得できれば、土地と建物の両方の所有者となり、資産価値も向上することが多く、将来にわたって地代も発生しないためメリットは大きいと言えます。

ちなみに、底地を借地人に売却する際の価格は、地代の5年~10年分程度となることが多いようです。(地域差や独自のルールもありますので、あくまで目安程度にお考えください。)

一方で、借地人の状況によっては、底地の所有者が借地権を買い取ることを提案できるケースもあります。

借地権を買い取ることで、通常の所有権として取り扱うことができるようになりますので、以下の見通しがつく場合は、借地権を買取ることを検討しても良いでしょう。

借地権の買取り価格+そのための諸経費 < 所有権として売却した際の市場価値

底地の売却or借地権の買取りの方針決定は、結果的にどのようなメリット・デメリットが生じるかを総合的に判断する必要があり、当事者間の関係性や他の資産とのバランスなどもありますので、一概にどちらが良いとは言い切れません。

ただ、素人判断で進めることは、資産状況の悪化を招いてしまうこともありますので、やはり一度 専門家に相談することをオススメします。

借地契約の内容と借地人の属性を確認する重要性

さて、借地人への底地の売却であっても、借地権の買取りであっても、当然のことながら借地人との合意が必要になります。

借地人の理解を得られないと、底地の処分については暗礁に乗り上げてしまいます・・・。

ですから、相続した底地を処分したい場合、「借地人の属性」や「契約内容」についてしっかり調査と確認をすることが重要で、これは方針を決める大切な判断材料になります。

仮に、借地人に底地を売却することを提案する場合も、借地人の「年齢・使用状況・借地の期間や地代」などを確認して、借地人に借地権を買い取ることのメリットを説明、納得してもらうことで、交渉の入口やその後の進め方がうまくいく可能性が高くなります。

いかがでしたでしょうか。

前述のとおり、底地を相続した場合、その処分方針の決定にあたっては、まず借地人の属性や契約内容の確認を行う必要があります。

繰り返しとなりますが、底地の処分は、「絶対にこうした方が良い!」と一概には判断できないことが多いので、まずは、底地の取扱い経験のある専門家に相談することをオススメします。

当窓口では、底地の相続を含め、これまでに相続した不動産の売却に関して、遺産分割・登記手続きなどの法務サポートを通して、以下の案件に対応して参りました。

大規模な事務所ではございませんが、密なコミュニケーションと親切な対応を心掛け、ご依頼された案件に迅速に対応しております。

・遺産分割に基づく相続不動産の売却による現金化
・相続税の納税資金捻出のための不動産売却
・借地の譲渡を伴う不動産の売却
・境界不確定の土地の売却
・空き家の放置された土地の売却
・共有持分による権利調整が困難な不動産の売却

不動産の相続手続きや売却手続きでお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

できる限りサポートさせていただきます。

なお、ご面談による初回相談は無料です。ぜひお気軽にご利用ください。

この記事の監修者

新宿の司法書士 中下総合法務事務所
代表司法書士 中下 祐介

司法書士/簡易裁判所代理権/民事信託士
宅地建物取引士/家族信託普及協会 会員
ファイナンシャルプランナー

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